Поскольку в рамках оценки объекта недвижимости, как правило, определяется рыночная стоимость объекта оценки, принадлежность объекта оценки к рыночным условиям очевидна. А характерным признаком рынка неизбежно является довольно высокий уровень риска.
Риск в данном случае означает вероятность неполучения дохода, которая в обязательном порядке должна учитываться в процессе определения стоимости объекта оценки.
Если говорить о зависимости стоимости объекта от риска, с которым связаны вложения в объект, то в соответствии с математической формулой, чем выше риск вложений в объект, тем меньше стоимость недвижимости.
При этом тот уровень риска, который ожидается в связи с объектом необходимо учитывать в ставке доходности: чем больше ожидаемый риск, тем больше должна быть ставка доходности.
Исходя из этого, регулируя уровень риска, связанного с объектом, можно получать различную величину стоимости.
Эта зависимость является типовой как в случае оценки недвижимости, так и в случае определения стоимости различных финансовых активов.
Самой главной задачей, таким образом, становится полный и обоснованный учет всевозможных рисков вложений в недвижимость.
Но для всех является очевидным, что наиболее полное представление об уровне риска, характерного для сопоставимых объектов, можно сформировать только при наличии достаточно развитого и стабильного рынка. Обращая внимание к зарубежной практике можно сказать, что там достаточно просто получить информацию о систематическом и несистематическом риске и эта величина с большой долей вероятности будет не формальной, а реальной.
Как же дело обстоит в России?
До сегодняшнего момента, в большинстве отчетов об оценке расчет риска, связанного с объектом оценки обоснован лишь частично. Дело в том, что при построении ставки капитализации (отражающей уровень доходности) кумулятивным подходом к безрисковой ставке доходности применяются различные надбавки, отражающие риск вложений. К ним могут относиться как премия за низкий уровень ликвидности объекта недвижимости, риски, связанные с изменением системы налогообложения, риски, связанные со структурой вкладываемого капитала и пр.
Соответственно, каждая из указанных премий или надбавок должна быть обоснована и рассчитана. Но в условиях рынка, когда никто доподлинно не может сказать о том, сколько процентов составит тот или иной риск, довольно сложно обосновывать в отчете об оценке какие-либо величины, а тем более рассчитывать их.
В таких условиях, как правило, оценщики опираются на экспертное мнение, которое в численном выражении колеблется в соблюдаемых всеми пределах. Но если попытаться выяснить у оценщика почему им был присвоен тот или иной процент добавочного риска, вряд ли кто-то обоснует величину, например, риска, вызванного криминогенными факторами.
Именно поэтому проработке методик оценки уровня рисков, связанных с объектами недвижимости стоит уделять пристальное внимание.